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Gastbeitrag: Wachstum macht reich, Wachstum macht verlegen

 

Wie Landwirte und Grundstückseigentümer die Verwertung ihrer Grundstücke im Stadtumland optimieren können.

Von Professor Dr. Matthias Ottmann

Land ist eine begrenzbare Ressource. Wer Land hat, kann sich glücklich schätzen. Wer über Land in der Nähe einer Großstadt verfügt, kann sich besonders glücklich schätzen. Denn Landwirte und Grundstückseigentümer können darauf hoffen, dass ihre Flächen qualitativ aufgewertet werden, wenn sich die Gemeinde entschließt, Baurecht auszusprechen. Auf was zu achten ist und wie die Entscheidungsprozesse verlaufen – darauf möchten wir gerne eine Antwort geben.

Städte wachsen, vor allem diejenigen unter ihnen, die es geschafft haben, einen Sog zu entwickeln und viele junge Leute an sich zu ziehen. Deutschlands Großstädte erleben einen Boom, der uns fast an die Zeit der Industrialisierung erinnern lässt. Städte wie Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Berlin und München wachsen in einem Maß, dass die Wohnfertigstellungszahlen den Mehrbedarf an Wohnraum dauerhaft nicht decken können. Die allgemeine Wohnungsnot, hervorgerufen durch eine Binnenwanderung von Ost nach West, von kleinen Städten in die Groß- stadt, ist ausgerufen teilweise auch mit Verdrängungen sozial schlechter gestellter Mieter.

In diesem Umfeld fragen wir uns häufig nach den Grenzen des Wachstums und sprechen bereits von einer Immobilienblase. Wir beschäftigen uns mit diesen Grenzen, wir können jedoch derzeit noch kein Ende absehen. Denn es sprechen viele gute Gründe für ein weiteres Wachstum und eine hohe Erwerbsquote in der Bevölkerung.

Wenn wir tatsächlich Grenzen verspüren, dann sind es die physisch wahrnehmbaren Grenzen zwischen Kernstadt und Umland. Nachdem sich die Stadt räumlich nicht mehr ausweiten kann, bleibt der Druck in der Stadt bestehen. Und fast zwangsläufig wird dieser Druck auf die umliegenden Gemeinden weitergegeben.

Nachdem jede Gemeinde im Wege der Planungshoheit selbst bestimmen kann, welche Gebiete zu Bauland erklärt werden, entsteht der Eindruck, dass diese räumlichen Gebietsabgrenzungen den eigentlich limitierenden Faktor darstellen: Wer als Bürgermeister sein Gemeindegebiet entwickeln möchte, weist Bauland aus. Diejenigen unter ihnen, die mit diesem Instrument eher vorsichtig oder auch umsichtig umgehen, bilden dagegen die Mehrheit. Wir stellen deshalb häufig fest, dass dieser Nachfragedruck ebenso in den umliegenden Gemeinden einer Stadt ankommt, zumindest können wir erhebliche Preissteigerungen auch im Umland erkennen.

Um den Druck abzumildern, lohnt es sich, über zusätzliches Baurecht aktiv nachzudenken. Für eine Ausweisung von Baulandflächen eignen sich freie Flächen, die unbelastet und häufig landwirtschaftlich genutzt sind. Wenn diese Flächen dann noch in einem Zusammenhang mit bereits bebauten örtlichen Flächen stehen und eine Anbindung an eine Straße besitzen, lohnt es sich, mit der Gemeinde abzuklären, ob die Flächen entwicklungsfähig sind.

In einer Situation wie dieser wird deshalb jede Fläche begutachtet, ob sie sich nun baulich eignet oder nicht. Die kommunalen Vertreter der Umlandgemeinden stehen dabei immer in einem Spannungsfeld zwischen Eigeninteresse und kommunaler Fürsorge: Sollen sie nun dem Bevölkerungsdruck nachgeben oder eher restriktiv mit den letzten Baulandreserven umgehen?

Bereits hier entsteht für die Kommunen ein erstes Abgrenzungsproblem: Was eignet sich als Bauland und was ist und bleibt schützenswerter Außenraum? Die Grenzen sind oft fließend, und nicht immer erschließt sich für den Grundstückseigentümer die kommunale Entscheidung, was nun zu Bauland erklärt werden soll und was nicht. Denn selbst bei enormem Druck sind die Kommunen immer gehalten, ein ausgewogenes Mittel zwischen Ausdehnung und Konservierung der Gemeindeflächen zu finden. Wenn wir die Entwicklung unserer Städte betrachten, kam es auch in den vergangenen Jahrzehnten immer weiter zu einer Vergrößerung und Erweiterung der Stadt, zu einer »Verstädterung« des ländlichen Raumes. Landwirte haben bereits früher ihre Höfe bewegt und sind immer weiter in das Umland oder an den vermeintlichen Stadtrand gezogen.

In dieser fast schon natürlichen Abfolge der Stadterweiterung stehen die Eigentümer von potenziellen Flächen vor den Entscheidungsprozessen: Sollen sie ihre Flächen nun verkaufen und alternative Standorte suchen oder einfach bleiben und ausharren? Neben den steuerlichen Aspekten führen Betriebsverlegungen auch zu anderen grundlegenden Fragen wie: Wohin entwickelt sich die Landwirtschaft? Welche Produkte werde ich in Zukunft anbauen? Kann ich auf eine gleiche Bodenqualität hoffen? Und wer führt den Hof weiter?

Landwirte werden bei diesen Fragen nicht selten von Immobilienprojektentwicklern bedrängt, ihre Flächen zu verkaufen. In diesem Spannungsfeld finden sich deshalb viele Grundstückseigentümer, die schon allein bei der Frage nach alternativen Anlagen (was mache ich mit so viel Geld?) kapitulieren.

Wenn wir demnach Lösungen finden wollen, heißt es, verschiedenen Fragestellungen näher nachzugehen wie:

  • Verfügt die Umlandgemeinde überhaupt über Flächen, die prima facie relativ widerspruchsfrei als Bauland ausgewiesen werden können? (Arrondierung der Gemeinde)
  •  Ist die kommunale Vertretung gewillt, die Flächen als Bauland auszuweisen? (Gemeinderat als Vertreter der Gemeindebürger)
  •  Ist die Abgrenzung des Gebiets, das zu Bauland entwikkelt werden soll, räumlich nachvollziehbar und welche Grundstückseigentümer sind in den Prozess miteinbezogen? (Freiflächen, Biotope, Ausgleichsflächen)
  •  Sind die Flächen verfügbar und ist der Grundstückseigentümer gewillt, dass seine Flächen entwickelt werden sollen? (Alternative Anlagemöglichkeiten, Vertragsgestaltungen)
  •  Die landwirtschaftlichen Flächen sind meist wie mit einem geraden Lineal gezogen, sie eignen sich deshalb selten für eine zukünftige Planung. Wie können die bebaubaren Flächen nach der Baurechtschaffung zugeordnet werden? (Private oder gesetzliche Umlegung)
  •  Welche Nachfolgeregelungen können sinnvoll zum Einsatz kommen, die nicht in einen dauerhaften familiären Konflikt münden?

Die Beachtung der genannten Aspekte hat auch früher zu einer erfolgreichen Baulandausweisung geführt. Neben den baurechtlichen und steuerrechtlichen Gesichtspunkten ist mit Sicherheit noch ein weiterer Aspekt hinzugekommen, der für zukünftige Baulandausweisungen maßgeblich ist: die öffentliche Wahrnehmung von Baulandentwicklungen innerhalb der Gemeinde. Bauland ist nicht mehr nur »Chefsache«, sondern kann und wird häufig Gegenstand in den Gemeindevertretungen sein. Je nach Unterstützung im Gemeinderat und der Professionalisierung bei der Vorbereitung und Durchführung des Verfahrens kann in jeder Gemeinde die gewünschte Dynamik entstehen.

Aus diesem Grund und nach den Erfahrungen mit der Kommunalplanung sollte bei einem Bauleitplanverfahren immer darauf geachtet werden, dass die möglichen Nutzen und Lasten gleich verteilt werden: Es gilt also im Gemeinderat zu diskutieren, wie sich die Eigentümer bei der Finanzierung von Erschließungskosten und Nachfolgelasten einzubringen haben. Größere Städte haben hierfür bereits geeignete Muster an städtebaulichen Verträgen erarbeitet, die jeweils Voraussetzung für ein Verfahren bilden. Kleinere Kommunen im Umland dieser Städte üben sich nun ebenfalls daran und versuchen, ihre eigenen kommunalpolitischen Ziele umzusetzen.

Im heutigen Umfeld mit schwindenden Mehrheiten sind alle Teilnehmer – sei es der Grundstückseigentümer, der Landwirt, der Projektentwickler – gut beraten, die selbst gestellten Ziele untereinander klar auszusprechen. Nicht immer gelingt eine Einigung. Jedoch kann eine Abstimmung vorab viele Konflikte, die sich in dem mehrjährigen Verfahren entwickeln, vermeiden helfen. Dieses Vorgehen schafft auch Vertrauen in den verantwortungsbewussten Umgang mit den noch verfügbaren Flächenreserven in der Gemeinde. So muss auch nicht alles gleich auf einmal entwickelt werden, die Gemeinde kann auch dafür Sorge tragen, dass die Flächen sukzessive entwickelt werden. Wenn es also die Kommunalvertreter tatsächlich verstehen, »die Kirche im Dorf zu belassen«, und Eigentümer, Projektentwickler und Gemeinde sinnvoll einbeziehen, kann daraus ein echter und wahrnehmbarer Beitrag zur Beseitigung unserer Wohnungsnot entstehen.

Seit 2010 lehrt Professor Dr. Matthias Ottmann an der Technischen Universität München im Bereich Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft. Er ist Geschäftsführer der Urban Progress GmbH, Partner von Immobilis.

www.urbanprogress.de | www.immobilienvermoegen.com

Dieser Beitrag erschien zuerst im Elitebrief.


Beitragsbild: © Jon Flobrant via Unsplash

 

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